Rayiç Bedel Artarken Bir Maliyet Değişmiyor: Tapu Harcı Yok

Son dönemde gayrimenkul piyasası, rayiç bedellerde yaşanan sert artışlar nedeniyle ciddi bir vergi baskısıyla karşı karşıya kaldı. Tapu işlemleri için belediyelerden alınan rayiç bedel yazılarında, vergi matrahlarının 4 hatta 5 kata kadar yükselmesi; tapu harçlarını piyasanın kaldırabileceğinin çok üzerine taşıdı.

Bu ani artış;

• Alıcıların geri adım atmasına,
• Satıcıların satıştan vazgeçmesine,
• Daha önce imzalanmış satış sözleşmelerinin iptal edilmesine
  neden olurken,

5 Yıl Dolmadan Satışta Vergi Yükü Daha da Ağırlaştı

Rayiç bedellerdeki yükseliş yalnızca tapu harçlarını değil, değer artış kazancı vergisini de ciddi boyutlara taşıdı. Gayrimenkulünü 5 yıl dolmadan satmak isteyen mülk sahipleri, yüksek gelir vergisiyle karşı karşıya kalmaya başladı.

Örneğin; Üsküdar’da Aralık 2022’de 3.500.000 TL bedelle satın alınan bir gayrimenkulün, Ocak 2026 itibarıyla rayiç bedelinin 13.000.000 TL seviyesine çıkması;

• Yaklaşık 1.950.000 TL gelir vergisi,
• Yaklaşık 880.000 TL tapu harcı
  gibi, mülk sahipleri açısından ağır ve çoğu zaman öngörülemeyen bir maliyet tablosu ortaya çıkardı.

Bu gelişmeler, bir gecede yatırım hesaplarının tamamen değişmesine neden oldu.

Arz Artışı ve “Donma Etkisi” Riski

Sektör temsilcilerinin de dile getirdiği üzere; üzerinde birden fazla taşınmazı bulunan mülk sahipleri, artan vergi yükünden kaçınmak için gayrimenkullerini satışa çıkarmak zorunda kalabilir. Bu durum kısa vadede konut arzının artmasına ve satılık fiyatlar üzerinde baskı oluşmasına yol açabilir.

Öte yandan, satıcılar ve inşaat firmaları artan vergi yükünü fiyatlara yansıttığı takdirde, piyasada “donma etkisi” yaşanması da kuvvetli bir ihtimal olarak öne çıkmaktadır. İşlemlerin yavaşlaması ve alıcıların beklemeye geçmesi, sektör açısından sancılı bir süreci beraberinde getirmektedir.

Melsa İnşaat’tan Net Mesaj: Kentsel Dönüşümde Tapu Harcı Yok, Maliyetler Öngörülebilir

Melsa İnşaat olarak bu süreci yalnızca bir vergi artışı olarak değil, doğru projelerle riskli projelerin net biçimde ayrıştığı bir dönem olarak değerlendiriyoruz.

• Melsa Çengelköy projesi kentsel dönüşüm kapsamında hayata geçirilmektedir.
• Bu kapsamda üretilen dairelerde alıcılar tapu harcı ödemez, ancak yürürlükteki mevzuat gereği vergisel yükümlülükler devam eder.
• Rayiç bedel artışlarından kaynaklanan tapu harcı kaynaklı sürpriz maliyetler, Melsa projelerinde yatırımcıyı etkilemez.

Bugün Üsküdar’da hem yatırımcıların hem de oturum amaçlı konut arayan ailelerin en çok ihtiyaç duyduğu unsur; şeffaf, öngörülebilir ve hukuki açıdan net bir maliyet yapısıdır. Melsa İnşaat olarak biz, kentsel dönüşümün sunduğu avantajlarla bu ihtiyaca güçlü bir yanıt veriyoruz.

Belirsizlik Dönemlerinde Kentsel Dönüşüm Güvenli Liman Oluyor

Kamu ve belediyelerin tapu harcı gelirlerinin artması muhtemel olsa da, sektör açısından bu sürecin alışılması zor ve sancılı olduğu açıktır. Tam da bu noktada; tapu harcı riskinden arındırılmış, yasal altyapısı güçlü kentsel dönüşüm projeleri, yatırımcı için daha güvenli bir tercih haline gelmektedir.

Melsa İnşaat olarak;

• Kentsel dönüşüm güvencesi,
• Tapu harcı avantajı,
• Şeffaf ve planlanabilir maliyet yapısı
  ile Üsküdar’da güvenli yaşam alanları üretmeye devam ediyoruz.

Belirsizliklerin arttığı bu dönemde, doğru proje yalnızca kazandırmaz; yatırımcısını korur.